Как оценить доходность готового арендного бизнеса
Готовый арендный бизнес продают через цифру доходности. Но ставка «11% годовых» на витрине — это верхняя граница расчёта, а не то, что окажется у вас на счёте. Разберём, из чего складывается реальная доходность и какие допущения стоит проверить до сделки.
Начните с денежных потоков
Сопоставьте цену объекта с подтверждённым доходом от аренды и регулярными расходами. Отдельно учитывайте простой между арендаторами, обслуживание, налоги и возможные вложения в помещение.
Чистый операционный доход — это выручка от аренды минус расходы, которые несёт собственник. Именно он, а не «грязная» ставка, определяет реальную доходность и срок окупаемости.
Доходность объекта — это не обещание на баннере, а результат вычитания всех расходов и рисков из подтверждённой аренды.
Проверьте допущения
Доходность — это расчёт, а не гарантия. Уточните срок действующего договора, порядок индексации ставки, размер обеспечительного платежа и условия досрочного расторжения.
Отдельный вопрос — устойчивость арендатора. Сетевой федеральный оператор с долгосрочным договором и историей платежей снижает риск простоя сильнее, чем формально высокая ставка от случайного арендатора.
Заложите риск простоя
Даже у хорошего объекта бывает межарендный период. Консервативная модель закладывает 1–2 месяца простоя в год и стоимость поиска нового арендатора — тогда цифра доходности перестаёт быть оптимистичной и становится рабочей.
Готовы перейти от теории к конкретным объектам?
Смотреть каталог